开发商参与改造“再下一村”

上周出台的《越秀区加快转制社区都市化进程实施方案》(征求意见稿)，区内瑶台、登峰、西坑、农林、寺右和杨箕即将变“村”为“市”，近14万人将成为城市居民。实际上，在越秀区六大城中村改造未雨绸缪之时，三元里附近某村、同和、沥滘等的升级换代过程已经悄然进行。不约而同的，上述城中村改造都在政府主导的同时，引入了开发商的力量，这不能不说是一种具有标志意义的进步。

    开发商纷纷介入开发

    上世纪末至本世纪初，只有政府才是城市改造的操控者，开发商甚至连扮演“配角”的资格都没有，在此阶段，广州鲜有城中村改造的成功案例。最接近的，是沥滘新村的试点，但由于资金问题，整个项目在完成首期近10万平方米的建设之后便停滞不前。

    三元里附近某城中村的改造进展则比沥滘顺利得多，一家注册在越秀区的新兴房地产企业已经拿下其200万平方米的建筑面积，将建成以商品住宅为主的综合性房地产项目。据开发商方面透露，项目已经进入规划招标阶段，一旦确定即可着手建设。

    与三元里这座城中村隔着一座白云山的同和，在6月初与富力签署了《合作改造同和‘城中村’项目框架协议书》。对于区域未来的发展，白云区同和街党工委书记唐征定踌躇满志：“新的同和将建设绿色生态住宅示范板块、商贸服务板块、健康药业板块、空港经济总部板块四大板块，区域档次和综合竞争力将再度提升。”

    改造前要让“奶牛”变瘦

    虽然越秀区的城中村改造箭在弦上，其他项目也在推进之中，中山大学地理科学与规化学院教授袁奇峰却认为不应该操之过急，因为城中村已经错过了改造的最佳时机。

    在袁奇峰看来，城中村改造只能走两条路，一是财政补贴，二是政策补贴。广州城市化已经走过了低成本化的发展阶段，“现在广州特别是中心区域的城中村俨然已经是村民的‘奶牛’，可以通过各种方式获得持续产出，开发商想要一口吃下这头‘奶牛’，首先要让它变瘦。”袁奇峰指出，政府应该扩大保障型住房建设，让城中村的经济价值降低，使其成为即便开发商不参与改造，政府也能赔得起的物业，避免因建设方资金压力过大而导致整个城中村成为烂尾村的可能。

    改造八种模式

    ◎ 同和模式 引入房企成片改造

    该模式是目前唯一通过协议形式引入开发商参与改造、迄今最接近市场化的社区改造模式。实行成熟一片改造一片、先回迁再商业的方式。

    ◎ 石牌模式　半市场化改造

    石牌采取的是一种以村集体经济为主体的半市场化社区改造模式：以村里出资为主，政府从公共基础设施、配套建设上给予适当支持。

    ◎ 三元里模式　迁出抽疏

    该村拟结合三元里商业步行街和历史文物保护基地建设，以村内及周边地区调剂出来的小块空地为启动，通过小区建设安置从原村居住区内迁出的部分居民，抽疏原村生活居住区。

    ◎ 棠溪模式　原地回迁

    要点是以配合市政道路建设为契机，逐步拆除村域内部分临建。对村内保留的大部分住宅，远期可根据使用状况采用原地回迁的方式进行自我更新。

    ◎ 槎龙模式　异地安置

    利用市政和改造两条途径，逐步拆除旧村内约15万平米建筑，以旧村毗邻的3块空地启动，分三期建设农民新村。

    ◎ 沥滘模式　滚动推进

    新征一块约10公顷土地作为启动地块，率先建成住宅小区，安置首期搬迁的村民；之后，采用滚动推进的方式，搬迁-建设-再搬迁-再建设。

    ◎ 猎德模式　卖地筹钱

    按照完全市场化的房地产开发方式，通过土地拍卖等运作方式筹集资金完成，引入开发商参与建设。

    ◎ 茶滘、笔岗模式　股份分配

    茶滘村改造是通过旧村用地功能置换带动城中村改造。笔岗村则将社区合作经济股份制改革与改造结合，将原村民宅基地及房产评估作价入股。